Эскорт-услуги от MOLLY/24 Прогноз спроса на квартиры в 2011 году.

Прогноз спроса на квартиры в 2011 году.

Главная
Квартиры
Гостинки и комнаты
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Элитные
Посуточно
Недвижимость
Товары и Услуги

Квартиры Возвращение блудного спроса?
Электронный Рынок Недвижимости Мордовии
Прогноз спроса на квартиры 2011 года

Возвращение блудного спроса

Многие эксперты всерьез говорят о возвращении спроса на рынке жилой недвижимости. Причем не просто о робких пробных шагах спроса, а о полном возвращении, сравнимым по масштабам с докризисным уровнем. Действительно ли спрос вернулся на рынок или же девелоперы и риэлторы выдают желаемое за действительное, рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва.

- Действительно ли спрос на недвижимость достиг докризисного уровня?

- На самом деле, если говорить о Москве, то во втором полугодии 2010 года общее количество сделок, которые проходят через Регистрационную палату, приблизилось к показателям 2007-2008 года, а в некоторые месяцы даже превысило значения этого периода. Но достаточно серьезно изменилась структура спроса: сейчас он сконцентрирован в нижних ценовых сегментах и маленьких площадях. Это касается прежде всего вторичного рынка жилья, который восстанавливается быстрее всего, поскольку на него раньше всего вернулась ипотека с адекватными ставками. Второй фактор - достаточно большой отложенный спрос. В течение 2009-2010 годов этот спрос потихоньку возвращался, но, в основном, на вторичный рынок.

Что касается первички, то в сегменте комфорт-класса мы оцениваем ситуацию оптимистично. Абсолютные объемы продаж действительно вернулись на докризисный уровень. Но совсем, конечно, на других ценовых уровнях, если считать в валюте. Рублевая стоимость квадратного метра сейчас находится приблизительно на уровне 2007-2008 годов.

Пример - один из наших проектов, который продавался до кризиса по средней цене 115-120 тыс. за кв. м. На пике кризиса в 2009 году цены в нем упали до 85-90 тыс., то есть практически на 30%, сейчас этот же объект продается в среднем за 120 -130 тыс. за метр. В целом можно говорить о возвращении рублевой цены и объемных показателей в сегменте комфорт-класса на предкризисный период.

Трудно говорить что-то об элитном сегменте, хотя мы знаем, что качественные, наиболее знаковые объекты разлетаются, как горячие пирожки.

- Изменился ли покупатель после кризиса?

- Да, безусловно. Структура спроса сейчас посткризисная. На рынке пока не восставлена покупательская способность до 100-процентного значения. Есть сложности: усеченные бюджеты, потребность в ипотечном кредитовании, не всегда у человека есть возможность подтвердить свои доходы и платить по ипотеке с существующими ставками. Но тем не менее постепенно покупатель «приходит в себя».

- Для многих покупателей цена на однокомнатную квартиру в 5 млн рублей – психологический рубеж. По вашему мнению, удержит ли предложение на рынке в следующем году эту планку или стоимость значительно возрастет?

- Уже сегодня однокомнатную квартиру за 5 миллионов купить затруднительно. Нижняя планка находится в пределах 4,2-4,3 млн, но такие объекты можно пересчитать по пальцам одной руки.

Есть предложения до 5 млн рублей, но не на вторичном рынке. На сегодняшний день средняя цена на однокомнатные квартиры на вторичке уже составляет 5,5-6 млн. Поэтому в недостроенном доме аналогичная площадь может стоить чуть больше 5 млн.

Не думаю, что именно круглая цифра 5 млн продержится весь 2011 год, но и не верю в какое-то значительное удорожание, скажем, до 7-8 млн. Скорее всего, рост составит 10-15%, чуть выше инфляции.

- На рынке недвижимости отмечается рост сделок с привлечением ипотечного кредитования. Какую долю в общем числе сделок может занять ипотека в этом году?

- Абсолютно точно, рост объективный. Более того, на сегодняшний день ипотечное кредитование вновь, как и в докризисные времена, становится локомотивом спроса. Оно играет существенную роль в восстановлении платежеспособного спроса, потому что без ипотеки сегодня в нашем сегменте покупается не более 30-40%. Остальное – с использованием ипотечного кредитования. От докризисного уровня эти сделки отличаются достаточно существенно, потому что в 2007-2008 году было большое количество сделок с минимальными первыми взносами, с максимальным размером кредита. Сейчас наоборот, люди стараются за счет сбережений и каких-то заработков профинансировать максимальную часть стоимости квартиры, а в длинный ипотечный кредит взять 10-30% от стоимости квартиры для того, чтобы минимизировать свои риски.

Тем не менее, потребности в кредитовании испытывает абсолютное большинство наших клиентов. Мы оцениваем такое соотношение ипотечных и неипотечных сделок в 2011 году: по объектам на нулевой стадии строительства – 60% на 40%, в пользу не ипотеки. А вот на завершающей стадии строительства, когда дома почти готовы, ипотечные сделки могут превышать 80%. Разница достаточно существенная, потому что ипотечные ставки более высокие в период строительства, труднее получить ипотеку, а еще боязно, потому что дом еще не построен. А когда дом уже готов, покупатели более спокойно относятся к ипотеке.

Сейчас Сбербанк, например, продлил действие предложения «В десятку!» на 2011 год, по условиям которого на 10 лет под 10% годовых в рублях дается ипотечный кредит. Или стандартные условия кредита «Ипотечный+» - чуть-чуть выше ставка, но сроки больше. Однако по этим программам идут продажи только в трех московских объектах, в том числе и в ЖК «Лазаревское».

- Ситуация на рынке постепенно стабилизируется. В связи с этим можно ли прогнозировать возвращение инвестиционных покупок квартир?

- Да, инвестиционные сделки возвращаются. Но их структура меняется, потому что в кризисные годы появился такой сегмент, как инвестирование в экономкласс на короткие сроки. Пионером для таких инвесторов стал «Ведис», когда огромные объемы продавались по фактической себестоимости – 70-80 тыс. за кв. м в домах с полной отделкой. Соответственно, в такие проекты и объемы инвесторы с удовольствием вкладывают деньги уже сейчас. У нас есть объекты, по классу сравнимые с тем, что делают наши партнеры из «Ведиса», и мы на себе ощутили тягу наших покупателей к заработку. Есть люди, у которых имеются свободные деньги, и это частные соинвесторы на две, четыре, десять квартир с ограниченным объемом средств, готовые вкладываться на самой ранней стадии строительства с целью заработать. Такие сделки на рынке есть, и их количество увеличивается. Другое дело, что цель этих коротких инвестиций такова, чтобы на начальной стадии строительства закупиться и, не дожидаясь окончания строительства, перепродать с определенным доходом. Сейчас это может быть 20-30% годовых. Такая доходность многих устраивает, и поэтому люди готовы инвестировать.

До кризиса были более длинные инвестиции, когда люди вкладывались на весь период строительства, не перепродавали, а ремонтировали, отделывали эти квартиры, сдавали их в аренду, использовали как активы. Таких сделок сейчас, конечно, меньше. По ЖК «Лазаревское» таких сделок нет, потому что на сегодняшний день цена максимально рыночная, поэтому вкладываться потенциальным инвесторам уже неинтересно, у нас – 99% это конечные покупатели, которые собираются там жить.

Другое дело, когда запускаются новые проекты и на самых начальных стадиях люди, справедливо ожидая какую-то более-менее низкую цену, инвестируют в квартиры как в финансовый инструмент. На рынке есть такие сделки, их достаточно много.

- Малогабаритные квартиры и студии – это реальная потребность покупателей или просто продвижение товара со стороны девелоперов?

- Можно сказать, и то, и другое. Это действительно товар, который девелоперы опять стали предлагать на рынке. Опять - потому что нового в этом продукте немного. Первые квартиры-студии были построены более 15 лет назад. И пионером в этом деле был вовсе не частный инвестор, а город в лице тогда еще существовавшего Департамента инвестиционных программ строительства. Было построено несколько экспериментальных домов с квартирами площадью 27-28 кв. м, но, к сожалению, тот опыт был признан неудачным, и с московского рынка на несколько лет подобный продукт просто исчез.

Потом было второе пришествие, в середине 2000-х годов. На основе очень успешного питерского опыта: одна из петербургских компаний заново стала предлагать этот продукт в ограниченном объеме. Но, тем не менее, этот опыт был признан достаточно положительным. Мы говорим о компании «Первый строительный трест» - это дочка питерского ЛЭКа. Там было несколько подъездов с маленькими квартирами. Они достаточно успешно были распроданы, но это был докризисный период. Когда рынок начал расти в 2005-2007 годах, девелоперам стало интересно продавать большие лоты, потому что метр стоил все дороже и дороже.

На волне кризиса вновь вернулся на рынок этот продукт, некоторые застройщики сейчас выводят проекты с маленькими квартирами. Соответственно, мы ожидаем, что появится несколько проектов, в которых далеко не целиком – не дома, не большие массивы, не десятки тысяч метров квартир-студий, но они будут. Поскольку такие квартиры востребованы как жилье начального уровня, временное жилье, под аренду, как жилье для студентов, для пенсионеров, то есть целевая аудитория у этого продукта есть. Его не очень выгодно строить в Москве, поскольку существуют большие затраты на коммуникации, на мощности – на электричество, на воду, на все остальное. Еще на маленькую квартиру или на большую квартиру полагается одинаковое количество машиномест, а именно в нашем сегменте - это одно машиноместо на квартиру. Машиноместа в подземном гараже, наверное, ни для кого не секрет, застройщику строить невыгодно, потому что такое количество, к сожалению, покупатели жилого комплекса не в состоянии купить.

Однако как таковые студии интересны рынку. Понятно, что нельзя говорить о каком-то комфортном проживании в 27-метровой квартире с одним окном, но, тем не менее, как первое жилье, как относительно недорогое жилье студии интересны очень широкой аудитории. - Каковы Ваши прогнозы на 2011 год в сегменте жилой недвижимости? - Мы не видим каких-то глобальных оснований для потрясений рынка, почвы для какого-то резкого оживления и возвращения по спирали на ценовые ралли 2007-2008 годов. Но в то же время нет причин для резких падений. Скорее всего, что этот 2011 наравне с 2010 станет годом стабильности, когда действительно будут работать рыночные механизмы по сегментам и по объектам. Интересные проекты будут привлекать покупателя, а некрасивые дома с огромными квартирами по завышенным ценам по-прежнему не будут продаваться - это рыночные механизмы.

Можно не ожидать и появления большого количества новых проектов и, соответственно, нет поводов и для перенасыщения предложения. Основные объемы жилых площадей в этом году будут выведены в продажу ведущими застройщиками, в том числе и нами.

Вернуться на Главную >>> Квартиры Саранска >>> Прогноз спроса на квартиры в Саранске >>>

Share |
Дать бесплатно
ОБЪЯВЛЕНИЕ

Недвижимость в Саранске:

Оценка недвижимости Саранск


Все права защищены. Копирование и использование информации, только с разрешения администрации сайта www.moscow-n.ru